Hva er et boliglån?
Et boliglån er et lån banker gir i forbindelse med kjøp av bolig.
Når en tar opp et boliglån, stilles selve boligen som sikkerhet. Dette medfører mindre risiko for banken enn et lån uten sikkerhet, noe som bidrar til lavere rente enn de fleste andre tilgjengelige lån.
Siden lånesummen som regel er stor, er det vanlig at boliglånet tilbakebetales over en lang tidsperiode, ofte 25-30 år.
Før du tar opp boliglån, bør du også sette deg inn i:
- hva som avgjør om du får lån
- hva som avgjør hvor mye du kan låne
- forskjellige boliglån
- måter å organisere boliglånet på
Gjennom denne artikkelen får du innsikten du trenger for å sammenligne flere bankers tilbud og velge et godt boliglån for din situasjon.
Hvilke kriterier gjelder for å få boliglån?
Når bankene vurderer boligsøkere, må de forholde seg til noen kriterier bestemt av Finansdepartementet.
I henhold til Boliglånsforskriften stiller bankene følgende kriterier til låntaker:
- samlet gjeld kan ikke overgå fem ganger årlig inntekt
- bør ha egenkapital på 15%
- må tåle en renteøkning på 5%
Bankene har likevel noe fleksibilitet. Hvert kvartal kan de gi en viss kvote lån som ikke oppfyller ett eller flere av kriteriene.
Hvordan vurderes boliglånssøknaden?
For å avgjøre om du kan få boliglån og i så fall hvor mye du kan låne, vurderer bankene flere faktorer. Hensikten er å forsikre seg om at du faktisk er i stand til å tilbakebetale lånet på normalt vis.
Når banken bestemmer om og hvor mye du kan få i boliglån, vurderer de:
- betalingsevne
- gjeld
- betalingsvilje
- egenkapital eller tilleggssikkerhet
Betalingsevnen: inntekter og utgifter
Ved å sette inntekter opp mot estimerte utgifter, får banken et bilde av betalingsevnen din. Hensikten er å vurdere sannsynligheten for at du kan betjene lånet – i dag og gjennom hele nedbetalingsperioden.
Inntekten veier tungt når en boliglånssøknad vurderes. Det er ikke bare lønn som regnes med, men også inntekter fra barnetrygd, leieinntekter etc.
For å regne ut typiske forbruksutgifter i løpet av en måned brukes SIFOs referansebudsjett. Slike utgifter inkluderer mat, transport og klær. I tillegg kommer estimerte boutgifter, herunder kommunale avgifter, strøm, forsikring og renter.
Basert på beregningen av inntekter og typiske utgifter, vurderer banken om du har råd til å betjene lånet.
Søk boliglån i dag
En tjeneste fra Zen Finans
- Bli kontaktet innen kort tid
- Uforpliktende og gratis hjelp
- Finn den beste løsningen for ditt behov
- Med et stort nettverk av banker i Norge, finner vår samarbeidspartner Zen Finans den beste løsningen for deg
- Selv om du har en vanskelig økonomi, deltidsjobb eller kanskje litt for lav inntekt kan de hjelpe deg et steg nærmere boligdrømmen
Du blir oppringt av Zen Finans så fort som mulig, normalt innen 5-10 minutter (hverdager).
Gjeld
Som bestemt av Finansdepartementet, bør ikke samlet gjeld være mer enn fem ganger din årlige inntekt. Derfor påvirker eksisterende gjeld, som studielån, forbrukslån og billån, hvor stort boliglån du kan få.
Tjener du årlig 400 000 kroner brutto (før skatt), kan du låne maksimalt 2 000 000 kroner. Har du allerede gjeld på 300 000 i form studielån og forbrukslån, kan du maksimalt få et boliglån på 1 700 000 kroner.
Betalingsvilje
Om banken vurderer betalingsviljen din som dårlig, kan du få mindre lån, høyere rente eller avslag på søknaden, selv om du har solid inntekt og lite gjeld.
Betalingsviljen blir bestemt basert på den økonomiske historikken din. Betalingsanmerkninger påvirker vurderingen negativt. Kan du derimot vise til sparing over tid, vil det spille positivt inn.
Egenkapital – eventuelt tilleggssikkerhet
Ved boligkjøp kreves det i utgangspunktet at du betaler minst 15% av boligverdien selv, såkalt egenkapital. For en bolig på 3 000 000 kroner tilsvarer dette 450 000 kroner.
Kravet om egenkapital gjør det vanskelig for mange å komme inn på boligmarkedet. Kan du tilby banken tilleggssikkerhet gjennom en kausjonist eller medlåntaker, kan boligdrømmen være innenfor rekkevidde selv uten egenkapiral. Avhengig av betalingsevnen og –viljen din er det mulig å låne opp mot 100% av kjøpesummen med tilleggssikkerhet.
En medlåntaker tar opp lånet sammen med hovedlåntaker, og begges parters betalingsevne vurderes. Medlåntaker er ansvarlig for nedbetalingen av hele lånet på lik linje med låntakeren.
Forskjellige boliglån
I tillegg til det vanlige boliglånet, finnes det flere andre alternativer på markedet. Sammenlignet kan rentene og prisene på disse alternative boliglånene være bedre.
De fleste banken tilbyr følgende løsninger i tillegg til det vanlige boliglånet:
- Boliglån for unge
- Førstehjemslån
- Grønt boliglån
- Hyttelån
- Rammelån
Boliglån for unge er et lån for personer under 34 år. Sammenlignet med et ordinært boliglån er rentene lavere. Mot tilleggssikkerhet gjennom kausjonist eller medlåntaker kan det være mulig å låne opp til 100% av kjøpesummen. Betingelsene gjelder helt til det gjøres endringer på lånet, for eksempel gjennom refinansiering eller salg av boligen.
Førstehjemslån kan være gunstig om du planlegger å kjøpe din første bolig. De fleste banker har ingen alderskrav for låntaker, men noen krever at en er under 34 år. Ved tilleggssikkerhet kan det være mulig med 100% finansiering fra banken.
Grønt boliglån er en boliglånsløsning for dem som ønsker å kjøpe en energieffektiv bolig med energimerke A eller B. Dette lånet har ofte bankens laveste boliglånsrente.
Hyttelån ligner på et vanlige boliglån, men renten er i mange tilfeller noe høyere. Hytta stilles som sikkerhet for lånet, og renta avhenger derfor av sjansene for å få solgt hytta ved behov. Du kan vanligvis låne mellom 60% og 85% av hyttas verdi.
Rammelån, også kalt fleksilån eller boligkreditt, kan være gunstig for boligkjøpere med stor egenandel. Rammelån kan også være et alternativ for dem som allerede har nedbetalt en større andel av lånet.
Med rammelån har du mulighet til å disponere opptil 60% av boligens verdi fritt, uavhengig om du bruker pengene på oppussing, ny bil eller reising.
Er boligen verdt 3 000 000 kroner, kan du altså låne opptil 1 800 000 kroner gjennom rammelån. Hvis du fremdeles skylder banken halvparten av boligens verdi, 1 500 000 kroner, gir rammelånet deg mulighet til å disponere 300 000 kroner selv.
Hvordan kan boliglånet organiseres?
Boliglånet nedbetales vanligvis over en lang tidsperiode, og du kan potensielt spare mye på måten lånet organiseres på.
Når du tar opp boliglån bør du ta stilling til om du skal ha:
- annuitetslån eller serielån
- flytende rente eller fastrente
Annuitetslån eller serielån?
Annuitetslån og serielån er to måter å betale ned boliglånet på. Forskjellen er måten renter og avdrag fordeles i perioden du tilbakebetaler lånet.
Annuitetslån er det vanligste måten å betale ned et lån på. Her betaler du det samme i terminbeløp i hele låneperioden (ved flytende rente vil riktignok summen variere noe i takt med rentemarkedet). I starten utgjør renter en stor del av terminbeløpet. Etter hvert synker andelen renter i terminbeløpet, mens andelen avdrag blir større.
Ved serielån betaler du like mye i avdrag ved hvert terminbeløp. Siden banken krever mest renter i starten av låneperioden, vil terminbeløpet først vært høyere før det gradvis blir lavere.
Kan du håndtere et høyere terminbeløp i starten av låneperioden? Da kan serielånet være rett alternativ for deg. Dette er gunstigere økonomisk enn annuitetslånet fordi du betaler mindre renter. Annuitetslånet vil imidlertid være enklere å håndtere for de fleste. Siden terminbeløpet er stabilt, blir det i tillegg enklere å holde oversikt over økonomien.
Flytende eller fast rente: hva lønner seg?
Om du velger fastrente eller flytende rente kan få store utslag økonomisk.
De siste tjue årene har boliglånsrenta variert mellom 1,2% og 8,5%. For et stort boliglån vil hver prosentendring ha stor innvirkning. Har du for eksempel et lån på totalt 1 700 000 som betales ned over 25 år? Da vil det koste deg 250 000 kroner mer med en rente på 3.5% enn en rente på 2,5%.
Ved flytende rente følger du rentemarkedets bevegelser. Det betyr at du i perioder vil betale mer i termingebyr enn da du fikk boliglånet mens du i andre perioder vil betale mindre.
Du kan velge fast rente ved å binde renta i 3, 5 eller 10 år. I den valgte perioden vil altså ikke endringer i rentemarkedet påvirke renten på boliglånet ditt.
Fast rente gir mer forutsigbarhet, og har du i tillegg annuitetslån, vil du betale nøyaktig like mye i terminbeløp så lenge renta er bundet. Det har allikevel vist seg at flytende rente vanligvis lønner seg på sikt. Vær imidlertid forberedt på at rentehopp vil føre til høyere termingebyr.
Huskeliste
Når du planlegger å søke boliglån bør du tenke på:
- Hvordan stiller du i forhold til bankens vurdering av betalingsevne? Er inntektene høye nok til å håndtere ønsket lånesum?
- Har du en egenandel på 15%? Hvis ikke, har du mulighet for tilleggssikkerhet?
- Er noen av alternativene til det vanlige boliglånet aktuelle for deg? Låneløsninger som Boliglån som Grønt boliglån eller Boliglån for unge vil gi bedre rentebetingelser.
- Har du mulighet for å velge serielån, eller er annuitetslån det beste alternativet for deg?
- Vil flytende rente eller fastrente passe best?
Hvordan sammenligne forskjellige boliglån?
Ønsker du å sammenligne boliglån fra forskjellige banker på jakt etter det beste og billigste alternativet?
Ved å fylle ut skjemaet vårt vil du motta uforpliktende tilbud om lån fra flere banker. Det gir deg mulighet til å enkelt sammenligne renter, priser og låneløsninger fra flere banker.
Husk at små forskjeller i renter og priser på boliglånet, kan utgjøre store forskjeller økonomisk.
